Vorkaufsrecht, hay quyền mua trước, là một quy định pháp lý quan trọng có thể ảnh hưởng đến giao dịch nhà đất của bạn tại Đức. Hiểu rõ về quy trình và thời hạn của quyền này giúp cả người mua và người bán tránh được những rủi ro không đáng có.
Vorkaufsrecht là gì?
Quyền mua trước, hay Vorkaufsrecht trong tiếng Đức, là một quyền pháp lý được quy định trong Bộ luật Dân sự Đức (BGB). Quyền này cho phép một cá nhân hoặc cơ quan chính quyền nhất định được ưu tiên mua một bất động sản khi chủ sở hữu quyết định bán nó cho một bên thứ ba.
Điều quan trọng cần lưu ý là quyền này chỉ áp dụng cho các giao dịch mua bán thực sự. Các trường hợp như tặng cho, đổi tài sản, phân chia thừa kế hoặc bán tài sản do thi hành án sẽ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Vorkaufsrecht.
Quy trình thực hiện và thời hạn
Khi chủ sở hữu bất động sản ký hợp đồng mua bán với một người mua, họ có nghĩa vụ phải thông báo ngay lập tức cho người có quyền mua trước. Theo quy định tại điều § 469 của Bộ luật Dân sự Đức, người có quyền mua trước sẽ có thời hạn hai tháng để đưa ra quyết định có thực hiện quyền của mình hay không.
Nếu quyết định mua, người có quyền phải gửi một tuyên bố bằng văn bản cho người bán. Tuyên bố này không yêu cầu công chứng nhưng một khi đã đưa ra thì không thể rút lại.
Để bảo vệ mình khỏi các tranh chấp tiềm tàng với người mua ban đầu, người bán nên đưa vào hợp đồng một điều khoản cho phép rút lui trong trường hợp quyền mua trước được thực thi.
Khi quyền mua trước không được thực hiện
Nếu người có quyền quyết định từ chối mua, họ cần cung cấp một văn bản xác nhận từ bỏ quyền. Dựa trên văn bản này, người bán có thể yêu cầu xóa ghi chú về quyền mua trước trong sổ địa chính (Grundbuch).
Trong trường hợp chính quyền địa phương là bên có quyền và họ từ chối, họ sẽ cấp một tài liệu gọi là Giấy chứng nhận âm tính (Negativzeugnis). Giấy chứng nhận này là bằng chứng cho phép giao dịch với người mua ban đầu được tiếp tục.
Các trường hợp đặc biệt và khi quyền hết hiệu lực
Khi có nhiều người cùng được hưởng quyền mua trước, ví dụ như trong một nhóm thừa kế, quyền này chỉ có hiệu lực khi tất cả mọi người cùng đồng ý thực hiện. Nếu chỉ một người muốn mua, quyền sẽ không được áp dụng.
Quyền mua trước cũng có thể hết hiệu lực hoặc bị vô hiệu trong một số trường hợp cụ thể. Các trường hợp này bao gồm việc hết thời hạn hai tháng, người có quyền mất khả năng thanh toán, người có quyền đã chính thức từ bỏ trước đó, hoặc quyền này đã được xóa khỏi sổ địa chính theo yêu cầu của chính người được hưởng quyền.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC