Luật pháp Đức quy định mức trần tăng giá thuê nhà để bảo vệ người thuê, với giới hạn đặc biệt 15% trong ba năm tại nhiều thành phố. Hiểu rõ các quy định này là chìa khóa để bạn không bị tăng giá thuê sai luật.
Giới hạn tăng giá thuê nhà (Kappungsgrenze) là gì
Tại Đức, chủ nhà không được tự ý tăng giá thuê nhà một cách vô hạn đối với các hợp đồng hiện có. Luật pháp đã đặt ra một giới hạn, được gọi là Kappungsgrenze, để kiểm soát mức độ tăng giá. Theo quy định chung trong Bộ luật dân sự Đức (BGB), tiền thuê nhà không được tăng quá 20% trong vòng ba năm.
Giới hạn này không tính đến các chi phí phụ trội như sưởi ấm hay điện nước (Nebenkosten). Nó chỉ áp dụng cho tiền thuê nhà cơ bản (Kaltmiete) và nhằm mục đích giữ cho giá thuê nhà ổn định, tránh những cú sốc tăng giá cho người thuê.
Khi nào áp dụng mức giới hạn đặc biệt 15%
Mặc dù quy định chung là 20%, nhiều thành phố và khu vực tại Đức đang đối mặt với tình trạng thị trường nhà ở căng thẳng. Để bảo vệ người thuê nhà ở những nơi này, chính quyền các tiểu bang có quyền ban hành quy định riêng để giảm giới hạn tăng giá xuống còn 15% trong vòng ba năm.
Quy định này thường được áp dụng ở các thành phố lớn như Berlin, Munich, Hamburg, Cologne và nhiều khu vực đô thị khác có nhu cầu nhà ở cao. Người thuê nhà nên kiểm tra quy định cụ thể tại thành phố mình đang sinh sống để biết mức giới hạn chính xác đang được áp dụng.
Điều kiện của một yêu cầu tăng giá thuê nhà hợp lệ
Để yêu cầu tăng giá thuê nhà một cách hợp pháp, chủ nhà phải tuân thủ các quy tắc nghiêm ngặt. Yêu cầu tăng giá phải được gửi bằng văn bản và nêu rõ lý do chính đáng. Lý do phổ biến nhất là để điều chỉnh giá thuê cho phù hợp với mức giá thuê trung bình tại địa phương (ortsübliche Vergleichsmiete).
Chủ nhà phải chứng minh cho yêu cầu của mình, thường bằng cách tham chiếu đến bảng giá thuê nhà của thành phố (Mietspiegel) hoặc đưa ra ba căn hộ có thể so sánh. Ngoài ra, chủ nhà phải đợi ít nhất 12 tháng kể từ lần tăng giá gần nhất mới được gửi yêu cầu tăng giá mới.
Quyền lợi và cách phản ứng của người thuê nhà
Khi nhận được thông báo tăng giá thuê, người thuê nhà có thời gian để xem xét và phản hồi, thường là đến cuối tháng thứ hai sau khi nhận được thông báo. Trong thời gian này, bạn nên thực hiện các bước sau:
- Kiểm tra tính hợp lệ: Xem xét thông báo có đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về hình thức và lý do như đã nêu ở trên không. Bất kỳ sai sót nào cũng có thể làm cho yêu cầu trở nên vô hiệu.
- Kiểm tra mức tăng: Tính toán xem mức tăng có vượt quá giới hạn 15% hoặc 20% (tùy thuộc vào nơi bạn ở) trong ba năm qua hay không.
- So sánh với giá thị trường: Kiểm tra xem mức giá thuê mới có cao hơn mức giá thuê trung bình tại địa phương được quy định trong Mietspiegel hay không. Giá thuê mới không được vượt quá mức này.
Nếu bạn phát hiện ra yêu cầu tăng giá là không hợp lệ hoặc quá cao, bạn có quyền từ chối bằng văn bản và giải thích rõ lý do. Trong trường hợp này, bạn nên tìm đến sự tư vấn của các hiệp hội bảo vệ người thuê nhà (Mieterverein) hoặc luật sư để được hỗ trợ.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC