Bài viết này sẽ đi sâu vào những tranh chấp phổ biến liên quan đến bảng kê chi phí thuê nhà tại Đức.
Người thuê nhà cần nắm rõ các quyền và nghĩa vụ của mình để tự bảo vệ khỏi những khoản chi phí không chính đáng.
Bảng kê chi phí thuê nhà, hay còn gọi là Nebenkostenabrechnung, là một tài liệu quan trọng mà người thuê nhà ở Đức nhận được hàng năm. Tuy nhiên, không ít trường hợp người thuê và chủ nhà nảy sinh tranh chấp xung quanh bảng kê này, chủ yếu do sự phức tạp trong việc tính toán và phân bổ chi phí.
Việc hiểu rõ các quy định pháp lý và những điểm thường gây tranh cãi sẽ giúp người thuê bảo vệ quyền lợi của mình. Dưới đây là những tranh chấp phổ biến và lời khuyên dành cho người thuê.
Thời hạn gửi bảng kê
Một trong những vấn đề thường gặp nhất là việc chủ nhà gửi bảng kê chi phí trễ hạn. Theo luật pháp Đức, chủ nhà phải gửi bảng kê cho người thuê trong vòng 12 tháng kể từ khi kết thúc kỳ hạn thanh toán (thường là cuối năm dương lịch).
Nếu bảng kê được gửi muộn hơn thời hạn này, chủ nhà sẽ mất quyền đòi thêm tiền từ người thuê, trừ khi việc chậm trễ không phải do lỗi của họ. Tuy nhiên, người thuê vẫn có nghĩa vụ thanh toán nếu có số tiền hoàn lại.
Chi phí không được phép tính
Không phải tất cả các chi phí phát sinh liên quan đến tòa nhà đều có thể được chuyển cho người thuê. Người thuê thường tranh chấp về việc chủ nhà đưa vào bảng kê những khoản chi phí mà luật pháp không cho phép.
Các chi phí quản lý (Verwaltungskosten) và chi phí sửa chữa, bảo trì (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten) thường không được tính vào Nebenkosten. Người thuê cần kiểm tra kỹ danh mục chi phí để đảm bảo tính hợp lệ.
Phân bổ chi phí không chính xác
Cách phân bổ chi phí trong bảng kê là một nguồn gốc tranh chấp lớn khác. Một số chi phí được phân bổ dựa trên diện tích căn hộ (ví dụ: chi phí vệ sinh, bảo hiểm), trong khi những chi phí khác (như sưởi ấm và nước nóng) phải được phân bổ ít nhất 50% dựa trên mức tiêu thụ thực tế, thông qua đồng hồ đo.
Người thuê cần kiểm tra xem chủ nhà có sử dụng đúng "Verteilungsschlüssel" (khóa phân bổ) đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà hay không. Nếu không có thỏa thuận cụ thể, luật pháp quy định phân bổ theo diện tích.
Kiểm tra hóa đơn và tài liệu gốc
Người thuê có quyền yêu cầu chủ nhà cung cấp các hóa đơn và tài liệu gốc để kiểm tra tính chính xác của bảng kê chi phí. Đây là một quyền quan trọng giúp người thuê xác minh từng khoản mục chi tiêu.
Việc kiểm tra này nên được thực hiện cẩn thận, đặc biệt là với các hóa đơn lớn hoặc những khoản mục có vẻ bất thường. Nếu không được chủ nhà cung cấp, người thuê có thể từ chối thanh toán số tiền phát sinh thêm.
Thời hạn phản đối bảng kê
Sau khi nhận được bảng kê chi phí, người thuê có 12 tháng để đưa ra phản đối bằng văn bản. Nếu không có phản đối trong thời hạn này, bảng kê sẽ được coi là chấp nhận, trừ khi có lỗi rõ ràng không thể chấp nhận được.
Trong quá trình phản đối, người thuê vẫn phải tiếp tục thanh toán các khoản trả trước hàng tháng (Vorauszahlungen) nhưng có thể tạm thời giữ lại phần tiền yêu cầu thêm cho đến khi tranh chấp được giải quyết. Việc tìm kiếm lời khuyên từ một hiệp hội bảo vệ người thuê (Mieterverein) là rất khuyến khích.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC