Nhiều người thuê nhà tại Đức có thể bất ngờ khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ chủ nhà với lý do họ hoặc người thân cần sử dụng căn hộ. Tuy nhiên, luật thuê nhà của Đức cung cấp những quy định bảo vệ chặt chẽ, yêu cầu chủ nhà phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt và thời hạn báo trước trước khi lấy lại tài sản.
Nhiều người thuê nhà tại Đức có thể bất ngờ khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ chủ nhà với lý do họ hoặc người thân cần sử dụng căn hộ. Dù nghe có vẻ hợp lý, thực tế, người thuê không nhất thiết phải dọn đi ngay lập tức. Luật thuê nhà của Đức được thiết kế chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của người thuê.
Khái niệm ‘chủ cần ở’ trong luật Đức
Theo luật pháp Đức, chủ nhà chỉ có thể lấy lại nhà nếu chứng minh được nhu cầu sử dụng thực sự và cụ thể, không chỉ là lý do chung chung. Các trường hợp được coi là ‘chủ cần ở’ (Eigenbedarf) bao gồm:
- Chính chủ căn hộ muốn dọn vào ở.
- Con cái, cha mẹ ruột, hoặc người thân rất gần cần chỗ ở.
- Hoàn cảnh cá nhân của chủ nhà thay đổi, ví dụ như ly hôn, bệnh tật hoặc tuổi già cần một không gian sống khác.
Điều quan trọng là lý do phải thật, rõ ràng và hợp lý, không phải là một sự viện cớ để trục lợi.
Thời hạn báo trước và quy định pháp lý
Ngay cả khi lý do ‘chủ cần ở’ được xác định là hợp lệ, chủ nhà vẫn phải tuân thủ nghiêm ngặt các thời hạn báo trước theo luật định. Thời hạn này phụ thuộc vào thời gian thuê của người thuê:
- Đối với hợp đồng thuê dưới 5 năm: chủ nhà phải báo trước 3 tháng.
- Đối với hợp đồng thuê từ 5 năm đến dưới 8 năm: thời hạn báo trước là 6 tháng.
- Đối với hợp đồng thuê từ 8 năm trở lên: chủ nhà phải báo trước 9 tháng.
Thông báo chấm dứt hợp đồng bắt buộc phải được thực hiện bằng văn bản và phải nêu rõ lý do cụ thể. Các hình thức như tin nhắn, email hay thông báo miệng không có giá trị pháp lý và không được chấp nhận.
Quyền phản đối của người thuê
Nếu việc chuyển đi gây ra khó khăn nghiêm trọng không đáng có cho người thuê, họ có quyền phản đối việc chấm dứt hợp đồng. Những trường hợp có thể được xem xét bao gồm:
- Người già hoặc người bệnh nặng sẽ chịu ảnh hưởng tiêu cực đáng kể nếu phải chuyển nhà.
- Gia đình có trẻ nhỏ đang đi học và việc thay đổi môi trường sống, trường học sẽ gây xáo trộn lớn.
- Người thuê không thể tìm được nhà thay thế phù hợp trong thời gian ngắn, dẫn đến nguy cơ vô gia cư.
Trong nhiều tình huống, tòa án có thể xem xét cho phép gia hạn thời gian ở lại hoặc thậm chí bác bỏ hoàn toàn yêu cầu đòi nhà của chủ nhà nếu thấy không hợp lý hoặc gây ra hardship quá lớn cho người thuê.
Cảnh giác với các yêu cầu ‘cần ở’ giả mạo
Thực tế không hiếm các trường hợp chủ nhà đòi lại căn hộ với lý do ‘cần ở’ nhưng sau đó lại cho người khác thuê với giá cao hơn. Đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
Nếu người thuê cũ phát hiện ra hành vi này, họ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại từ chủ nhà. Do đó, người thuê cần cảnh giác và thu thập bằng chứng nếu nghi ngờ về tính xác thực của lý do đòi nhà.
Việc nắm vững các quy định pháp luật về thuê nhà là rất quan trọng đối với người dân sinh sống tại Đức. Nắm rõ quyền và nghĩa vụ sẽ giúp người thuê bảo vệ bản thân trước những yêu cầu không chính đáng và đảm bảo một cuộc sống ổn định.
© 2026 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC