Việc sở hữu một căn nhà tại Đức là ước mơ của nhiều người, nhưng quá trình mua bán thực tế chứa đựng nhiều khoản chi phí mà người mua thường bỏ qua.
Ngoài giá niêm yết và khoản vay ngân hàng, người mua cần chuẩn bị một khoản tiền đáng kể cho các chi phí pháp lý, thuế và dịch vụ đi kèm để tránh những bất ngờ tài chính.
Ước mơ sở hữu một căn nhà tại Đức thường đi kèm với những tính toán cẩn trọng về giá niêm yết và khả năng vay ngân hàng. Tuy nhiên, nhiều người mua lần đầu thường bất ngờ trước các khoản chi phí phát sinh đáng kể, khiến tổng số tiền phải bỏ ra vượt xa dự kiến ban đầu. Để tránh những rủi ro tài chính không mong muốn, việc hiểu rõ và chuẩn bị cho những khoản chi phí này là cực kỳ quan trọng.
Thuế chuyển nhượng đất đai (Grunderwerbsteuer)
Đây là một trong những khoản chi phí lớn nhất mà người mua nhà ở Đức phải gánh chịu, thường dao động từ 3.5% đến 6.5% giá trị tài sản, tùy thuộc vào từng bang của Đức. Ví dụ, trong khi Brandenburg và North Rhine-Westphalia áp dụng mức thuế 6.5%, Bavaria và Saxony chỉ tính 3.5%. Khoản thuế này phải được thanh toán trong vòng vài tuần sau khi hợp đồng mua bán được ký kết và công chứng.
Việc không thanh toán đúng hạn có thể dẫn đến các khoản phạt đáng kể, do đó, người mua cần đảm bảo mình có đủ tài chính cho khoản này ngay từ đầu. Mức thuế này áp dụng cho toàn bộ giá trị giao dịch, không chỉ riêng phần đất mà còn cả các công trình xây dựng trên đó.
Phí công chứng và đăng ký đất đai
Quá trình mua bán bất động sản tại Đức yêu cầu bắt buộc phải có sự tham gia của công chứng viên (Notar) để đảm bảo tính pháp lý và an toàn cho cả người mua và người bán. Công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng, chứng thực chữ ký và giám sát quá trình chuyển nhượng quyền sở hữu. Chi phí cho dịch vụ công chứng và việc đăng ký tên mình vào sổ địa bạ (Grundbuch) thường chiếm khoảng 1.5% đến 2% giá trị mua bán.
Khoản phí này bao gồm cả chi phí cho việc đăng ký quyền ưu tiên mua (Auflassungsvormerkung) và chi phí đăng ký khoản vay thế chấp vào sổ địa bạ, nếu có. Đây là những bước không thể thiếu để hoàn tất việc chuyển nhượng quyền sở hữu một cách hợp pháp.
Phí môi giới (Maklerprovision)
Trong trường hợp giao dịch mua bán được thực hiện thông qua một nhà môi giới bất động sản (Immobilienmakler), người mua có thể phải chịu một phần hoặc toàn bộ phí môi giới. Theo quy định mới nhất, phí môi giới thường được chia đều giữa người mua và người bán, mỗi bên chịu khoảng 3% đến 3.57% (bao gồm VAT) tổng giá trị giao dịch. Tuy nhiên, tại một số bang hoặc theo thỏa thuận riêng, người mua vẫn có thể phải chi trả toàn bộ khoản phí này, lên đến 7.14%.
Vì vậy, điều quan trọng là phải làm rõ ngay từ đầu về trách nhiệm thanh toán phí môi giới trong hợp đồng. Khoản phí này cần được tính toán kỹ lưỡng vào tổng ngân sách.
Các chi phí phát sinh khác
Ngoài các khoản chi phí cố định nêu trên, người mua nhà ở Đức cũng nên tính toán đến một số chi phí tiềm ẩn hoặc phát sinh khác có thể ảnh hưởng đến tổng ngân sách:
- **Chi phí đánh giá tài sản (Gutachterkosten):** Dù không bắt buộc, việc thuê chuyên gia độc lập đánh giá tình trạng và giá trị thực của căn nhà có thể giúp bạn tránh mua phải tài sản có vấn đề hoặc định giá quá cao, đặc biệt với các căn nhà cũ.
- **Chi phí sửa chữa và cải tạo (Renovierungskosten):** Rất hiếm khi một căn nhà mua về đã hoàn hảo và không cần bất kỳ sự sửa chữa hay nâng cấp nào. Hãy dự trù một khoản ngân sách cho việc sơn sửa, thay thế thiết bị hoặc cải tạo theo ý muốn.
- **Phí liên quan đến khoản vay (Darlehensnebenkosten):** Một số ngân hàng có thể tính phí thẩm định tài sản hoặc các khoản phí hành chính khác liên quan đến việc cấp khoản vay thế chấp.
- **Chi phí di chuyển (Umzugskosten):** Đừng quên chi phí thuê xe tải, dịch vụ đóng gói và vận chuyển đồ đạc từ nơi ở cũ đến căn nhà mới.
- **Bảo hiểm (Versicherungen):** Sau khi sở hữu nhà, bạn sẽ cần mua các loại bảo hiểm như bảo hiểm nhà ở (Wohngebäudeversicherung) hoặc bảo hiểm trách nhiệm pháp lý chủ nhà (Haftpflichtversicherung für Hausbesitzer).
Tóm lại, việc mua nhà ở Đức là một quá trình phức tạp với nhiều khoản chi phí không chỉ dừng lại ở giá niêm yết. Việc lập kế hoạch tài chính kỹ lưỡng, tìm hiểu rõ các quy định của bang và chuẩn bị một khoản dự phòng là chìa khóa để đảm bảo quá trình mua nhà diễn ra suôn sẻ và thành công. Hãy luôn tham khảo ý kiến chuyên gia để có được lời khuyên tốt nhất.
© 2026 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC