Sở hữu một căn hộ tại Đức không chỉ là việc có một mái nhà, mà còn là bước chân vào cộng đồng các chủ sở hữu (Eigentümergemeinschaft) với những quy tắc riêng. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về thế giới phức tạp nhưng cần thiết này.
Eigentümergemeinschaft là gì?
Bạn đã “tậu” được một căn hộ trong mơ giữa lòng nước Đức? Xin chúc mừng! Nhưng khoan hãy ăn mừng bằng tiệc BBQ trên ban công – vì kể từ giây phút bạn cầm chìa khoá, bạn đã chính thức dấn thân vào một vũ trụ song song mang tên Eigentümergemeinschaft, hay cộng đồng các chủ sở hữu.
Khi bạn mua một căn hộ chung cư (Eigentumswohnung), bạn không chỉ sở hữu không gian riêng của mình. Bạn còn trở thành đồng sở hữu của các phần tài sản chung trong tòa nhà, ví dụ như hành lang, cầu thang, mái nhà, sân vườn và hệ thống sưởi trung tâm.
Tập hợp tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong một toà nhà tạo thành một cộng đồng pháp lý gọi là Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Cộng đồng này cùng nhau quản lý, bảo trì và đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản chung.
Sở hữu riêng và sở hữu chung
Luật pháp Đức phân biệt rất rõ ràng giữa hai loại hình sở hữu trong một toà nhà chung cư. Hiểu rõ điều này là cực kỳ quan trọng để biết quyền hạn và trách nhiệm của bạn.
Sondereigentum (sở hữu riêng) bao gồm căn hộ của bạn và các phòng thuộc về nó như phòng kho riêng dưới hầm (Keller). Bạn có toàn quyền quyết định về việc sửa chữa, trang trí bên trong các không gian này, miễn là không ảnh hưởng đến kết cấu chung hoặc các chủ sở hữu khác.
Gemeinschaftseigentum (sở hữu chung) là tất cả các phần còn lại của toà nhà và khu đất, từ móng nhà, tường chịu lực, cửa sổ, ban công cho đến sân chơi trẻ em. Mọi quyết định sửa chữa, thay đổi hay nâng cấp các phần này đều phải được WEG thông qua trong các cuộc họp chung.
Những quy tắc và chi phí vận hành
Cuộc sống trong một WEG được điều chỉnh bởi hai văn bản pháp lý quan trọng là Teilungserklärung (Tuyên bố phân chia) và Gemeinschaftsordnung (Quy chế cộng đồng). Những tài liệu này quy định chi tiết về việc phân chia sở hữu riêng và chung, cũng như các quy tắc ứng xử và sử dụng tài sản chung.
Hàng tháng, mỗi chủ sở hữu phải đóng một khoản phí gọi là Hausgeld (còn gọi là Wohngeld). Khoản tiền này không phải là tiền thuê nhà, mà là khoản đóng góp của bạn để trang trải các chi phí vận hành chung như dọn dẹp, bảo trì, bảo hiểm toà nhà, quản lý và quỹ dự phòng cho các sửa chữa lớn trong tương lai.
Hội nghị chủ sở hữu và ban quản lý
Ít nhất mỗi năm một lần, tất cả các chủ sở hữu sẽ tham gia vào Eigentümerversammlung (hội nghị các chủ sở hữu). Đây là cơ quan quyết định cao nhất của WEG, nơi các vấn đề quan trọng được thảo luận và biểu quyết, từ việc thông qua kế hoạch kinh tế hàng năm đến quyết định các dự án sửa chữa lớn.
Hầu hết các WEG sẽ thuê một công ty quản lý chuyên nghiệp (Hausverwaltung). Đơn vị này chịu trách nhiệm điều hành các công việc hàng ngày, thu Hausgeld, tổ chức các cuộc họp và thực hiện các quyết định của cộng đồng.
Lời khuyên cho chủ sở hữu mới
Để hòa nhập tốt và tránh những xung đột không đáng có, bạn nên chủ động tìm hiểu kỹ các quy định trong Gemeinschaftsordnung và Hausordnung (nội quy toà nhà). Việc tham gia đầy đủ các cuộc họp Eigentümerversammlung cũng rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi và nắm bắt tình hình chung của toà nhà.
Sống trong một cộng đồng luôn đòi hỏi sự thoả hiệp và giao tiếp. Hãy làm quen với những người hàng xóm và xây dựng mối quan hệ tốt đẹp, vì tất cả các bạn đều đang ở trên cùng một con thuyền.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC