Thuế nhà ở thứ hai ở Đức: Ai phải đóng và tính bao nhiêu?

Thời sự Đức 03 Tháng bẩy 2025

Thuế nhà ở thứ hai, hay Zweitwohnsitzsteuer, là một loại thuế địa phương tại Đức áp dụng cho những cá nhân đăng ký một nơi cư trú phụ (Nebenwohnsitz) bên cạnh nơi cư trú chính (Hauptwohnsitz) của mình. Mục đích chính của loại thuế này là góp phần vào ngân sách địa phương và điều tiết thị trường nhà ở. Việc hiểu rõ các quy định liên quan là cần thiết để tránh những nghĩa vụ tài chính không mong muốn.

Khái niệm cơ bản về Zweitwohnsitzsteuer

Zweitwohnsitzsteuer là khoản thuế mà các đô thị và cộng đồng địa phương thu từ những người có nơi ở thứ hai. Khác với thuế quốc gia, quy định và mức thuế này hoàn toàn do chính quyền địa phương tự quyết định, tạo nên sự đa dạng trên khắp nước Đức. Mục đích chính của thuế là bù đắp chi phí cơ sở hạ tầng và dịch vụ công cộng mà người có nơi ở phụ cũng sử dụng, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản và các căn nhà chỉ dùng cho mục đích nghỉ dưỡng, khuyến khích sự ổn định dân số và thị trường nhà ở.

Đối tượng chịu thuế và ví dụ điển hình

Về cơ bản, bất kỳ cá nhân nào đăng ký một nơi cư trú là "nơi cư trú phụ" (Nebenwohnsitz) tại một đô thị của Đức, trong khi nơi "cư trú chính" (Hauptwohnsitz) ở một địa điểm khác, đều có thể phải chịu Zweitwohnsitzsteuer. Điều này áp dụng cho cả người sở hữu và người thuê nhà, không phân biệt quốc tịch. Các trường hợp phổ biến gồm:

Người đi làm có căn hộ ở thành phố làm việc và nhà chính với gia đình ở nơi khác.
Người sở hữu/thuê căn nhà nghỉ dưỡng sử dụng không thường xuyên.
Người đã đăng ký nơi cư trú chính ở nước ngoài nhưng có căn hộ ở Đức được coi là nơi cư trú phụ.

Việc xác định Nebenwohnsitz dựa trên ý định và thời gian lưu trú thực tế.

Các trường hợp được miễn thuế

Mặc dù Zweitwohnsitzsteuer được áp dụng rộng rãi, có một số trường hợp ngoại lệ quan trọng được miễn thuế, nhằm đảm bảo tính công bằng:

**Trường hợp miễn trừ cho vợ/chồng (Ehegattenprivileg):** Vợ/chồng có nơi cư trú chính chung duy nhất, và một người phải duy trì nơi cư trú phụ vì lý do công việc.
**Sinh viên:** Nhiều đô thị miễn thuế nếu nơi cư trú chính của họ vẫn là nhà cha mẹ và căn hộ phụ chỉ dùng cho học tập.
**Người ở nhà dưỡng lão hoặc cần chăm sóc:** Những người cần nơi ở phụ để được chăm sóc thường được miễn.
**Nhân viên công vụ:** Một số nhân viên quân đội, cảnh sát, hoặc công chức nhà nước có thể được miễn nếu nơi ở phụ do yêu cầu công việc.
**Nhà ở rất nhỏ:** Một số đô thị miễn thuế cho các căn hộ có diện tích cực nhỏ (ví dụ dưới 15m²).

Luôn kiểm tra quy định cụ thể của đô thị để xác định đủ điều kiện miễn giảm.

Cách tính thuế Zweitwohnsitzsteuer

Cách tính Zweitwohnsitzsteuer thay đổi theo từng đô thị, nhưng thường dựa trên giá trị thuê hàng năm của bất động sản. Hai cơ sở phổ biến là:

**Tiền thuê nhà lạnh (Kaltmiete):** Số tiền thuê nhà không bao gồm các chi phí phụ (Nebenkosten). Đây là cơ sở tính toán phổ biến nhất.
**Giá trị thuê quy ước (Mietwert):** Áp dụng cho nhà riêng hoặc khi không có hợp đồng thuê, dựa trên giá thị trường.

Tỷ lệ phần trăm áp dụng cho Kaltmiete hoặc Mietwert dao động từ 5% đến 16%, nhưng có thể cao hơn. Ví dụ, Munich áp dụng 9% trên Kaltmiete, Berlin là 15% trên giá trị thuê ròng. Người nộp thuế cần tìm hiểu biểu phí cụ thể của đô thị liên quan.

Quy trình và hậu quả pháp lý

Quá trình chịu thuế Zweitwohnsitzsteuer thường bắt đầu khi cá nhân đăng ký nơi cư trú phụ tại văn phòng đăng ký dân sự địa phương (Einwohnermeldeamt). Thông tin này sau đó được chuyển đến bộ phận thuế của đô thị, nơi sẽ gửi thông báo thuế (Steuerbescheid) chi tiết.

Việc không khai báo đúng cách hoặc không nộp thuế đúng hạn có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Các đô thị có quyền truy thu thuế cho các năm trước, kèm tiền lãi và phí phạt. Cố tình trốn thuế có thể bị coi là vi phạm pháp luật, dẫn đến án phạt hành chính hoặc hình sự. Do đó, việc tuân thủ đầy đủ các quy định về đăng ký và nộp thuế là cần thiết để tránh rắc rối pháp lý và tài chính.

Lời khuyên quan trọng cho người có nhà ở thứ hai

Để đảm bảo tuân thủ và tránh các vấn đề phát sinh liên quan đến Zweitwohnsitzsteuer, những người có hoặc dự định có nhà ở thứ hai tại Đức nên lưu ý các điểm sau:

**Tìm hiểu quy định địa phương:** Luôn kiểm tra thông tin cụ thể về thuế trên trang web của đô thị hoặc liên hệ trực tiếp với cơ quan hành chính địa phương nơi có nơi cư trú phụ.
**Đăng ký chính xác:** Đảm bảo việc đăng ký nơi cư trú chính và nơi cư trú phụ được thực hiện đúng quy định tại Einwohnermeldeamt.
**Yêu cầu miễn giảm:** Nếu bạn đủ điều kiện, hãy chủ động nộp giấy tờ và yêu cầu cần thiết để được miễn hoặc giảm thuế.
**Tìm tư vấn chuyên nghiệp:** Trong những trường hợp phức tạp, hãy tìm kiếm lời khuyên từ chuyên gia thuế (Steuerberater) hoặc luật sư chuyên về luật hành chính và thuế ở Đức để được hướng dẫn cụ thể.

Tuân thủ đúng quy định sẽ giúp bạn tránh các khoản phạt không đáng có.