Việc bán nhà hoặc căn hộ tại Đức có thể phải chịu một khoản thuế lợi nhuận đáng kể, được gọi là thuế đầu cơ. Hiểu rõ về thời hạn 10 năm và các trường hợp miễn trừ là chìa khóa để tối ưu hóa tài chính của bạn.
Thuế đầu cơ (Spekulationssteuer) hoạt động như thế nào?
Khi bán một bất động sản tại Đức với giá cao hơn giá mua, khoản lợi nhuận thu được có thể phải chịu thuế thu nhập. Đây được gọi là thuế đầu cơ (Spekulationssteuer), áp dụng cho các giao dịch bán tài sản cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định.
Mục đích của loại thuế này là để đánh vào các khoản lợi nhuận từ việc đầu cơ ngắn hạn, không phải từ việc sở hữu tài sản lâu dài. Đối với bất động sản, yếu tố quyết định là khoảng thời gian giữa ngày mua và ngày bán.
Quy tắc 10 năm đối với bất động sản
Quy tắc cốt lõi cần nhớ là thời hạn đầu cơ (Spekulationsfrist) đối với bất động sản là 10 năm. Nếu bạn sở hữu một bất động sản trong hơn 10 năm trước khi bán, mọi khoản lợi nhuận thu được sẽ hoàn toàn được miễn thuế.
Thời điểm để tính toán khoảng thời gian này được dựa trên ngày ký hợp đồng công chứng (notarieller Kaufvertrag) của cả hai giao dịch mua và bán. Ngày bàn giao nhà hay đăng ký vào sổ địa chính không phải là yếu tố quyết định.
Các trường hợp được miễn thuế quan trọng
Ngay cả khi bán bất động sản trong vòng 10 năm, bạn vẫn có thể được miễn thuế đầu cơ nếu đáp ứng các điều kiện về việc tự sử dụng (Eigennutzung). Có hai trường hợp miễn trừ chính:
- Sử dụng trong năm bán và hai năm trước đó: Nếu bạn đã sử dụng bất động sản cho mục đích ở của chính mình trong năm diễn ra giao dịch bán và trong hai năm dương lịch liền trước đó, lợi nhuận sẽ được miễn thuế. Ví dụ, nếu bán nhà vào tháng 2 năm 2025, bạn cần đã ở đó liên tục từ năm 2023.
- Sử dụng liên tục từ khi mua: Nếu bạn đã ở trong bất động sản đó liên tục cho riêng mình kể từ khi mua và chưa từng cho thuê, việc bán nhà cũng sẽ được miễn thuế, bất kể thời gian sở hữu là bao lâu.
Những quy định miễn trừ này không áp dụng cho các bất động sản nghỉ dưỡng hoặc nhà phụ mà bạn chỉ sử dụng không thường xuyên.
Cách tính lợi nhuận chịu thuế
Nếu việc bán bất động sản của bạn phải chịu thuế, lợi nhuận sẽ được tính dựa trên công thức sau: Lợi nhuận = Giá bán - (Giá mua ban đầu + Chi phí giao dịch + Chi phí cải tạo).
Chi phí giao dịch bao gồm các khoản như phí công chứng, thuế chuyển nhượng đất đai (Grunderwerbsteuer) và phí môi giới. Chi phí cải tạo, hiện đại hóa trong quá trình sở hữu cũng có thể được trừ vào lợi nhuận, giúp giảm số tiền phải nộp thuế.
Lời khuyên để tránh thuế hợp pháp
Cách tốt nhất để tránh thuế đầu cơ một cách hợp pháp là lập kế hoạch cẩn thận. Nếu bạn không sử dụng bất động sản cho mục đích ở của riêng mình, hãy cố gắng giữ nó trong hơn 10 năm trước khi bán.
Nếu bạn đang ở trong chính ngôi nhà của mình, hãy đảm bảo bạn đáp ứng các yêu cầu về thời gian cư trú để được hưởng miễn trừ. Trong các trường hợp phức tạp, việc tham khảo ý kiến của một cố vấn thuế (Steuerberater) tại Đức luôn là một quyết định khôn ngoan để đảm bảo tuân thủ đúng luật và tối ưu hóa tài chính.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC