Quyền mua trước, hay Vorkaufsrecht, là một yếu tố pháp lý quan trọng có thể ảnh hưởng lớn đến giao dịch bất động sản tại Đức. Bài viết này sẽ giải thích chi tiết các loại quyền, quy trình và cách bảo vệ lợi ích của bạn.
Vorkaufsrecht là gì và tại sao nó quan trọng?
Trong luật bất động sản Đức, Vorkaufsrecht là quyền của một bên thứ ba được ưu tiên mua một tài sản khi chủ sở hữu quyết định bán. Người có quyền mua trước có thể bước vào hợp đồng mua bán đã được ký kết giữa người bán và người mua ban đầu, với các điều kiện hoàn toàn giống hệt.
Quyền này được thiết lập để bảo vệ các lợi ích cụ thể, chẳng hạn như lợi ích của người thuê nhà hoặc lợi ích công cộng của một đô thị. Hiểu rõ về Vorkaufsrecht là điều cần thiết để tránh những rủi ro và bất ngờ không đáng có trong quá trình giao dịch.
Các loại quyền mua trước phổ biến
Về cơ bản, có hai loại Vorkaufsrecht chính tại Đức:
- Quyền mua trước theo luật định (gesetzliches Vorkaufsrecht): Loại quyền này được quy định bởi pháp luật. Ví dụ phổ biến nhất là quyền của các đô thị (Gemeinde) để mua đất nhằm phục vụ các mục đích quy hoạch công cộng, hoặc quyền của người thuê nhà khi căn hộ họ đang ở được chuyển đổi thành chung cư sở hữu riêng lẻ để bán.
- Quyền mua trước theo thỏa thuận (vertragliches Vorkaufsrecht): Quyền này được các bên tự nguyện thiết lập thông qua một hợp đồng và thường được đăng ký trong sổ địa chính (Grundbuch). Nó thường được sử dụng trong các thỏa thuận gia đình hoặc giữa các chủ sở hữu đất liền kề.
Quy trình thực hiện diễn ra như thế nào?
Khi một bất động sản có Vorkaufsrecht được bán, quy trình thường diễn ra theo các bước sau. Đầu tiên, người bán và người mua tiềm năng ký kết một hợp đồng mua bán có công chứng.
Công chứng viên sau đó có nghĩa vụ thông báo cho bên có quyền mua trước về nội dung của hợp đồng. Bên được hưởng quyền sẽ có một khoảng thời gian nhất định để quyết định có thực hiện quyền của mình hay không.
Nếu họ quyết định thực hiện, một hợp đồng mới sẽ được hình thành giữa người bán và người có quyền mua trước với các điều khoản y hệt. Nếu họ từ chối hoặc không trả lời trong thời hạn, quyền này sẽ mất hiệu lực và giao dịch ban đầu có thể tiếp tục.
Thời hạn cần nắm vững
Thời hạn để thực hiện Vorkaufsrecht là cực kỳ quan trọng. Theo luật, thời hạn này thường là hai tháng đối với bất động sản nói chung.
Tuy nhiên, đối với quyền mua trước của các đô thị, thời hạn này đã được kéo dài lên ba tháng kể từ năm 2021. Đối với các quyền theo thỏa thuận, thời hạn có thể được quy định riêng trong hợp đồng.
Việc bỏ lỡ thời hạn này đồng nghĩa với việc mất quyền mua trước, vì vậy các bên liên quan cần theo dõi chặt chẽ.
Lời khuyên để bảo vệ quyền lợi
Đối với người mua, điều quan trọng là phải kiểm tra sổ địa chính (Grundbuch) một cách cẩn thận trước khi ký hợp đồng để xem có bất kỳ quyền mua trước nào được đăng ký hay không. Hãy yêu cầu công chứng viên làm rõ về các quyền mua trước tiềm năng theo luật định, ví dụ như từ phía đô thị.
Đối với người bán, việc minh bạch thông tin và tuân thủ nghĩa vụ thông báo qua công chứng viên là rất cần thiết. Bất kỳ sự chậm trễ hoặc thiếu sót nào cũng có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý và làm phức tạp hóa giao dịch.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC