Mua nhà tại Đức: Hiểu rõ chi phí để có kế hoạch tài chính vững vàng

Nhiều người lầm tưởng rằng chỉ cần chuẩn bị đủ tiền đặt cọc là có thể yên tâm mua nhà tại Đức. Trên thực tế, việc sở hữu bất động sản tại đây đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính, bao gồm cả các khoản chi phí phát sinh và khả năng trả nợ lâu dài.

Nhiều người Việt Nam quan tâm đến thị trường bất động sản Đức thường lầm tưởng rằng chỉ cần chuẩn bị đủ tiền đặt cọc là có thể yên tâm sở hữu một căn nhà. Tuy nhiên, thực tế tại Đức, việc mua bất động sản đòi hỏi người mua phải có cái nhìn toàn diện và dài hạn hơn rất nhiều. Từ các khoản chi phí phát sinh bắt buộc, khả năng trả nợ lâu dài cho đến mức thu nhập ổn định hàng tháng, tất cả đều là những yếu tố then chốt cần được xem xét kỹ lưỡng.

Vượt ngoài giá niêm yết ban đầu

Theo thống kê mới nhất trong Postbank Wohnatlas 2025, một căn hộ có diện tích khoảng 80 m² – loại hình được nhiều gia đình lựa chọn – hiện có mức giá trung bình vào khoảng 231.000 euro. Tuy nhiên, con số này chỉ là giá niêm yết ban đầu mà người mua thấy. Để có được một bức tranh tài chính toàn diện, cần phải tính đến những khoản chi phí bổ sung không thể bỏ qua.

Những khoản chi phí phát sinh bắt buộc

Khi tiến hành giao dịch mua bán bất động sản tại Đức, người mua còn phải cộng thêm một số khoản chi phí bắt buộc khác:

Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer), dao động từ 3,5% đến 6,5% tùy từng bang liên bang của Đức.
Phí công chứng và đăng ký sổ địa chính (Notar & Grundbuch), thường chiếm khoảng 1,5% đến 2,0% giá trị tài sản.

Sau khi cộng tất cả các khoản này, tổng chi phí thực tế cho căn hộ 231.000 euro nói trên có thể lên tới khoảng 260.000 euro. Điều này cho thấy sự khác biệt đáng kể so với giá niêm yết ban đầu và tầm quan trọng của việc chuẩn bị tài chính kỹ lưỡng.

Kế hoạch tài chính: Quan trọng hơn tiền mặt

Nhiều người băn khoăn liệu có cần phải có đủ tiền mặt mới có thể mua được nhà tại Đức hay không. Câu trả lời là không nhất thiết phải có đủ toàn bộ số tiền một lúc. Điều quan trọng hơn cả là bạn phải có một kế hoạch tài chính rõ ràng và khả thi.

Kế hoạch này bao gồm việc tính toán kỹ lưỡng khả năng vay vốn, mức trả góp hàng tháng phù hợp với thu nhập, và đặc biệt là mức an toàn cho ngân sách gia đình trong dài hạn. Một ngân sách ổn định và khả năng thanh toán khoản vay đều đặn sẽ được các ngân hàng đánh giá cao hơn là chỉ nhìn vào số tiền mặt ban đầu.