Vốn tự có (Eigenkapital) đóng vai trò then chốt khi mua nhà tại Đức, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay và điều kiện tín dụng của bạn. Việc hiểu rõ tầm quan trọng và xác định số tiền cần thiết sẽ giúp bạn chuẩn bị tốt hơn cho hành trình sở hữu bất động sản.
Trong quá trình mua nhà ở Đức, một khái niệm tài chính then chốt mà bất kỳ người mua tiềm năng nào cũng cần nắm vững là “Eigenkapital”, hay vốn tự có. Đây không chỉ là một thuật ngữ đơn thuần mà còn là yếu tố quyết định khả năng tài chính và điều kiện vay của bạn.
Eigenkapital là gì và tầm quan trọng của nó?
Eigenkapital là số tiền mà người mua tự bỏ ra để chi trả cho việc mua bất động sản, không phải là khoản vay từ ngân hàng. Nó bao gồm một phần giá trị căn nhà và đặc biệt là toàn bộ các chi phí phát sinh liên quan đến giao dịch mua bán (Nebenkosten).
Việc có đủ vốn tự có không chỉ giúp bạn giảm gánh nặng nợ nần mà còn mở ra cơ hội tiếp cận các điều kiện vay ưu đãi hơn từ các tổ chức tín dụng. Đây là bằng chứng cho thấy khả năng tài chính vững vàng của bạn.
Tại sao vốn tự có lại then chốt trong việc mua nhà?
Vốn tự có đóng vai trò cốt lõi vì nhiều lý do quan trọng. Đầu tiên, nó trực tiếp làm giảm số tiền bạn cần vay ngân hàng, từ đó kéo theo tổng chi phí lãi vay trong suốt thời hạn khoản vay sẽ thấp hơn đáng kể.
Thứ hai, ngân hàng luôn ưu tiên những khách hàng có vốn tự có cao vì điều này giảm thiểu rủi ro cho họ. Điều này thường dẫn đến việc bạn được hưởng mức lãi suất cho vay ưu đãi hơn, giúp tiết kiệm hàng ngàn euro trong dài hạn.
Cuối cùng, việc có vốn tự có đầy đủ mang lại sự an tâm và ổn định tài chính cá nhân. Nó giúp bạn giảm áp lực trả nợ hàng tháng và có khoản dự phòng tốt hơn cho các chi phí bất ngờ.
Cần bao nhiêu vốn tự có để mua nhà ở Đức?
Không có một con số cụ thể áp dụng cho tất cả mọi trường hợp, nhưng quy tắc chung là bạn nên chuẩn bị đủ vốn tự có để chi trả tất cả các chi phí phát sinh và ít nhất 10-20% giá trị mua bán của căn nhà. Trong một số ít trường hợp, việc vay toàn bộ giá trị căn nhà (Vollfinanzierung) là khả thi, nhưng thường đi kèm với lãi suất cao hơn và điều kiện vay khắt khe hơn rất nhiều.
Ví dụ, với một căn nhà giá 400.000 euro, bạn có thể cần từ 40.000 đến 80.000 euro cho phần đặt cọc, chưa kể các chi phí phát sinh đi kèm. Số tiền này là tối thiểu để ngân hàng xem xét hồ sơ vay của bạn một cách nghiêm túc.
Các chi phí phát sinh (Nebenkosten) cần được tính toán
Đây là những khoản chi phí không thể vay ngân hàng và bắt buộc phải được thanh toán bằng vốn tự có. Chúng có thể chiếm từ 9% đến 13% tổng giá trị mua bán, tùy thuộc vào bang và các điều khoản cụ thể của giao dịch. Các khoản mục chính bao gồm:
- Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbsteuer): Khoản thuế này do từng bang quy định và dao động từ 3.5% (ví dụ: Bayern) đến 6.5% (ví dụ: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen) giá trị mua bán.
- Phí công chứng và tòa án (Notar- und Gerichtskosten): Khoảng 1.5% đến 2.0% giá mua bán. Việc công chứng hợp đồng mua bán là bắt buộc tại Đức để đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
- Phí môi giới (Maklerprovision): Tùy thuộc vào bang và thỏa thuận, khoản phí này có thể từ 0% đến 3.57% (bao gồm VAT) của giá mua bán. Kể từ tháng 12 năm 2020, phí môi giới thường được chia đôi giữa người mua và người bán.
Lợi ích của việc có vốn tự có cao hơn
Việc có nhiều vốn tự có hơn không chỉ giúp bạn có được khoản vay tốt hơn mà còn mang lại nhiều lợi ích khác. Đầu tiên, nó giúp giảm đáng kể gánh nặng trả nợ hàng tháng, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho ngân sách cá nhân.
Thứ hai, bạn có thể chọn thời hạn vay ngắn hơn, giúp bạn thoát khỏi nợ nần nhanh chóng hơn và tiết kiệm được một lượng lớn tiền lãi về lâu dài. Cuối cùng, việc có khoản dự phòng vốn tự có lớn hơn mang lại sự linh hoạt tài chính cao hơn, cho phép bạn đối phó với các chi phí phát sinh bất ngờ hoặc đầu tư vào việc cải thiện ngôi nhà trong tương lai.
Nguồn vốn tự có phổ biến
Vốn tự có có thể được tích lũy từ nhiều nguồn khác nhau. Việc kết hợp các nguồn này là cách hiệu quả để đạt được mục tiêu sở hữu nhà:
- Tiết kiệm cá nhân: Các khoản tiền gửi trong tài khoản tiết kiệm (Sparbuch), tài khoản thanh toán hàng ngày (Tagesgeld) hoặc tiền gửi có kỳ hạn (Festgeld) là nguồn vốn tự có phổ biến nhất.
- Hợp đồng xây dựng nhà ở (Bausparvertrag): Đây là một hình thức tiết kiệm đặc biệt ở Đức, nơi bạn tích lũy tiền trong một khoảng thời gian và sau đó có quyền được vay với lãi suất cố định, ưu đãi.
- Bảo hiểm nhân thọ: Một số hợp đồng bảo hiểm nhân thọ có giá trị hoàn lại hoặc có thể được sử dụng làm tài sản thế chấp để tăng khả năng vay.
- Thừa kế hoặc quà tặng: Tiền hoặc tài sản nhận được từ gia đình thông qua thừa kế hoặc quà tặng cũng là một nguồn vốn tự có quan trọng.
- Giá trị tài sản hiện có: Nếu bạn đã sở hữu một bất động sản khác, giá trị vốn chủ sở hữu (equity) của tài sản đó có thể được sử dụng làm vốn tự có cho khoản mua mới.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC