Nhiều người mua nhà tại Đức thường nghĩ rằng việc giao dịch sẽ hoàn tất sau khi thỏa thuận giá và ký hợp đồng. Tuy nhiên, một khái niệm pháp lý đặc biệt mang tên Vorkaufsrecht có thể chặn đứng giao dịch ngay cả khi chuẩn bị bước vào phòng công chứng.
Khi tìm mua nhà ở Đức, không ít người mang tâm lý rằng một khi giá cả đã được thỏa thuận và hợp đồng mua bán đã ký kết, mọi thủ tục pháp lý đã an bài. Tuy nhiên, thực tế thị trường bất động sản tại quốc gia này lại ẩn chứa một yếu tố có thể gây bất ngờ lớn, đó là khả năng giao dịch bị đình trệ vào phút chót. Dù người mua và người bán đã sẵn sàng tiến hành các bước cuối cùng tại phòng công chứng, giao dịch vẫn có thể bị chặn lại một cách hợp pháp.
Vorkaufsrecht: Một khái niệm pháp lý quan trọng
Nguyên nhân chính dẫn đến những tình huống tưởng chừng như đã "an bài" nhưng lại bất thành này thường đến từ một khái niệm pháp lý khá đặc biệt: Vorkaufsrecht – hay còn gọi là quyền mua trước. Đây là một cơ chế pháp lý được thiết lập nhằm bảo vệ lợi ích của một số đối tượng nhất định trong giao dịch mua bán bất động sản.
Hiểu một cách đơn giản, quyền mua trước là một quyền pháp lý cho phép một cá nhân, một tổ chức hoặc thậm chí là một cơ quan nhà nước được ưu tiên mua một bất động sản cụ thể. Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu của tài sản đó quyết định bán và tìm được một người mua thông thường. Trong trường hợp này, bên có Vorkaufsrecht sẽ được trao cơ hội mua tài sản với các điều khoản và điều kiện tương tự như người mua thông thường đã thỏa thuận.
Quyền Vorkaufsrecht được quy định rõ ràng và chi tiết trong Bộ luật Dân sự Đức (BGB - Bürgerliches Gesetzbuch), một trong những bộ luật nền tảng của hệ thống pháp luật Đức. Điều quan trọng cần lưu ý là quyền này chỉ phát sinh và có hiệu lực khi có một giao dịch mua bán bất động sản thực sự. Điều này có nghĩa là nếu chủ sở hữu không có ý định bán, hoặc chuyển nhượng tài sản thông qua các hình thức khác như tặng cho, thừa kế, thì Vorkaufsrecht sẽ không được kích hoạt.
Tầm quan trọng đối với người mua và người bán
Đối với người mua, việc không nắm rõ hoặc không kiểm tra kỹ lưỡng về khả năng tồn tại Vorkaufsrecht có thể dẫn đến những rủi ro đáng kể. Sau khi đã bỏ ra thời gian, công sức và cả chi phí cho các thủ tục ban đầu, việc giao dịch bị hủy bỏ vào phút cuối có thể gây ra nhiều thất vọng và tổn thất. Các bên liên quan, đặc biệt là công chứng viên, thường có trách nhiệm kiểm tra xem có bên nào sở hữu quyền mua trước đối với bất động sản đó hay không trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cuối cùng.
Việc hiểu rõ về Vorkaufsrecht không chỉ giúp người mua tránh được những rủi ro không đáng có mà còn giúp người bán chuẩn bị tốt hơn cho quá trình giao dịch. Việc xác định sớm sự tồn tại của quyền mua trước và xử lý theo đúng quy định pháp luật sẽ đảm bảo tính minh bạch và suôn sẻ cho toàn bộ quá trình chuyển nhượng bất động sản. Do đó, bất kỳ ai tham gia vào thị trường nhà đất tại Đức đều cần phải tìm hiểu kỹ về cơ chế pháp lý này để đảm bảo quyền lợi của mình.
© 2026 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC