Mua căn hộ ở Đức tưởng chừng là một giao dịch đơn giản, nhưng nhiều người mua lại bỏ qua một yếu tố quan trọng: Eigentümergemeinschaft.
Bài viết này sẽ làm rõ về khái niệm này và những điều bạn cần biết.
Khi cân nhắc việc mua căn hộ ở Đức, nhiều người thường tập trung vào vị trí, giá cả và tình trạng của bất động sản. Tuy nhiên, một khía cạnh thường bị bỏ qua nhưng lại vô cùng quan trọng là Eigentümergemeinschaft (cộng đồng chủ sở hữu).
Việc hiểu rõ về Eigentümergemeinschaft là chìa khóa để đảm bảo quá trình sở hữu căn hộ diễn ra suôn sẻ và tránh những bất ngờ không mong muốn trong tương lai.
Eigentümergemeinschaft là gì?
Eigentümergemeinschaft, hay gọi tắt là WEG, là một cộng đồng bao gồm tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Nó được thành lập tự động khi các căn hộ được tách ra và bán riêng lẻ. Mục đích chính của WEG là quản lý và duy trì các khu vực chung của tòa nhà.
Các khu vực chung này bao gồm mái nhà, tường bên ngoài, cầu thang, hành lang, hệ thống sưởi trung tâm, và sân vườn.
Tầm quan trọng của WEG
Là một thành viên của WEG, bạn không chỉ sở hữu căn hộ của mình mà còn có trách nhiệm chung đối với các phần chung của tòa nhà.
Điều này có nghĩa là mọi quyết định liên quan đến việc bảo trì, sửa chữa lớn hoặc cải tạo các khu vực chung đều phải được thảo luận và bỏ phiếu bởi toàn bộ cộng đồng.
Sự tham gia của bạn vào WEG là bắt buộc và các quyết định được đưa ra sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tài sản và tài chính của bạn.
Những chi phí bạn phải chịu
Mỗi thành viên WEG đều phải đóng góp vào một quỹ chung, được gọi là Hausgeld (tiền nhà).
Khoản tiền này dùng để chi trả cho các chi phí vận hành hàng ngày của tòa nhà như nước, điện (cho khu vực chung), sưởi ấm, thu gom rác, phí quản lý, bảo hiểm và đặc biệt là Rücklagen (quỹ dự phòng).
Quỹ dự phòng là số tiền được tích lũy để chi trả cho các sửa chữa lớn hoặc cải tạo định kỳ trong tương lai, ví dụ như thay mái nhà hay sửa chữa hệ thống sưởi.
Bạn cần kiểm tra kỹ số tiền Hausgeld và tình hình quỹ dự phòng trước khi mua.
Quy tắc và quyền ra quyết định
Hoạt động của WEG được quy định bởi một bộ quy tắc gọi là Teilungserklärung (tuyên bố phân chia) và Hausordnung (quy định chung của tòa nhà).
Teilungserklärung xác định rõ ràng đâu là tài sản riêng của mỗi căn hộ và đâu là tài sản chung.
Mỗi năm, các thành viên WEG sẽ tổ chức một cuộc họp (Eigentümerversammlung) để thảo luận và bỏ phiếu về các vấn đề quan trọng.
Các quyết định thường được đưa ra dựa trên đa số phiếu, và đôi khi cần có sự đồng thuận cao hơn tùy theo tính chất của vấn đề.
Trước khi mua, hãy kiểm tra kỹ
Trước khi quyết định mua một căn hộ, điều cần thiết là phải tìm hiểu kỹ về Eigentümergemeinschaft hiện có.
- Biên bản các cuộc họp WEG: Đọc các biên bản cuộc họp trong vài năm gần đây để hiểu về các vấn đề đã được thảo luận, quyết định và kế hoạch tương lai.
- Báo cáo tài chính: Yêu cầu xem báo cáo tài chính của WEG và đặc biệt là tình hình quỹ dự phòng (Rücklagen). Một quỹ dự phòng vững chắc là dấu hiệu của sự quản lý tốt.
- Kế hoạch sửa chữa: Hỏi về bất kỳ kế hoạch sửa chữa lớn nào đã được phê duyệt hoặc đang được xem xét. Điều này có thể ảnh hưởng đến các khoản đóng góp đặc biệt trong tương lai.
- Hausgeld: Nắm rõ số tiền Hausgeld hàng tháng và các khoản phí đã bao gồm.
- Người quản lý tòa nhà: Tìm hiểu về người hoặc công ty quản lý tòa nhà (Verwalter) và đánh giá hiệu quả của họ.
Việc bỏ qua những thông tin này có thể dẫn đến những gánh nặng tài chính bất ngờ hoặc mâu thuẫn trong cộng đồng sau này.
Hiểu rõ về Eigentümergemeinschaft không chỉ giúp bạn tránh rủi ro mà còn giúp bạn trở thành một chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm và được thông tin đầy đủ.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC