Người thuê nhà tại Đức luôn mong muốn có chỗ ở ổn định với mức thuê hợp lý, không bị tăng giá thiếu kiểm soát sau mỗi đợt sửa chữa hay nâng cấp căn hộ. Pháp luật Đức cho phép chủ nhà điều chỉnh giá thuê sau cải tạo, nhưng chỉ trong những giới hạn và điều kiện cụ thể.
Quyền lợi của người thuê và giới hạn tăng giá
Tại Đức, mong muốn chung của người thuê nhà là có chỗ ở ổn định, tiền thuê phù hợp và không bị tăng giá thiếu kiểm soát. Điều này càng trở nên quan trọng khi chủ nhà tiến hành sửa chữa hay nâng cấp căn hộ. Tuy nhiên, pháp luật Đức, đặc biệt là Bộ luật Dân sự (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB), đã đặt ra những quy định rõ ràng về việc điều chỉnh giá thuê sau cải tạo.
Nắm rõ các quy định này sẽ giúp người thuê bảo vệ quyền lợi của mình và tránh chấp nhận những mức tăng không hợp lý. Theo § 559 BGB, chủ nhà có quyền chuyển một phần chi phí hiện đại hóa sang tiền thuê hàng năm. Cụ thể, chủ nhà có thể tăng tiền thuê lên tối đa 8% tổng chi phí hiện đại hóa đã chi cho căn hộ đó.
Hiểu về quy định “Mietpreisbremse” và các ngoại lệ
Tại nhiều thành phố lớn của Đức, nơi nguồn cung nhà ở khan hiếm, quy định Mietpreisbremse (giới hạn tăng giá thuê) được áp dụng nhằm kiềm chế sự gia tăng đột biến của giá thuê. Theo quy định này, giá thuê mới không được cao hơn quá 10% so với mức giá thuê trung bình phổ biến trong khu vực, thường được xác định thông qua "Mietspiegel" (bảng giá thuê nhà địa phương).
Tuy nhiên, Mietpreisbremse không áp dụng trong mọi trường hợp và có một số ngoại lệ quan trọng. Một trong những ngoại lệ đó là khi chủ nhà thực hiện các biện pháp hiện đại hóa đáng kể. Nếu việc hiện đại hóa đạt đến một tiêu chuẩn nhất định và chi phí đáng kể, giới hạn tăng giá thuê theo Mietpreisbremse có thể bị bỏ qua, cho phép chủ nhà tăng giá thuê dựa trên chi phí đầu tư.
Phân biệt hiện đại hóa và bảo trì
Điều quan trọng là phải phân biệt rõ ràng giữa “hiện đại hóa” (Modernisierung) và “bảo trì” (Instandhaltung). Chỉ những chi phí cho các biện pháp hiện đại hóa mới được tính vào việc tăng giá thuê. Hiện đại hóa là những cải thiện làm tăng giá trị sử dụng của căn hộ, tiết kiệm năng lượng hoặc tạo ra điều kiện sống tốt hơn, ví dụ như lắp đặt cửa sổ cách nhiệt mới, hệ thống sưởi hiện đại, hoặc cải thiện khả năng tiếp cận.
Ngược lại, các chi phí cho việc bảo trì, sửa chữa những hư hỏng hiện có hoặc duy trì tình trạng ban đầu của căn hộ không thể được chuyển vào tiền thuê. Ví dụ, sửa chữa mái nhà bị dột hay thay thế đường ống nước bị hỏng là chi phí bảo trì mà chủ nhà phải tự chịu.
Quy trình thông báo và quyền phản đối của người thuê
Trước khi tăng giá thuê do hiện đại hóa, chủ nhà có nghĩa vụ phải thông báo bằng văn bản cho người thuê ít nhất ba tháng trước khi bắt đầu công việc. Thông báo này phải nêu rõ bản chất, phạm vi và thời gian dự kiến của các biện pháp hiện đại hóa, cùng với ước tính chi phí và mức tăng tiền thuê dự kiến.
Người thuê có quyền phản đối việc tăng giá thuê nếu nhận thấy việc tăng giá là không hợp lý hoặc chủ nhà không tuân thủ các quy định pháp luật. Trong trường hợp này, người thuê nên tìm kiếm sự tư vấn từ các hiệp hội người thuê nhà (Mieterverein) hoặc luật sư chuyên về luật thuê nhà để đảm bảo quyền lợi của mình. Việc tư vấn sẽ giúp người thuê hiểu rõ hơn về tính hợp lệ của việc tăng giá và các bước tiếp theo cần thực hiện.
© 2026 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC