Giới hạn tăng tiền thuê nhà ở Đức và quyền lợi của người thuê

Thời sự Đức 04 Tháng bẩy 2025

Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng tăng, việc hiểu rõ các quy định về giới hạn tăng tiền thuê nhà ở Đức là vô cùng quan trọng đối với người thuê. Bài viết này sẽ cung cấp những thông tin cần thiết giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước những biến động của thị trường nhà ở, đảm bảo một môi trường sống ổn định và công bằng.

Thị trường nhà ở Đức, đặc biệt tại các thành phố lớn và khu vực kinh tế phát triển, đang đối mặt với tình trạng giá thuê tăng cao, gây áp lực đáng kể lên người thuê. Để bảo vệ quyền lợi của hàng triệu người dân, chính phủ Đức đã ban hành và thực thi nhiều đạo luật nhằm kiểm soát mức tăng tiền thuê. Việc nắm vững những quy định này không chỉ giúp người thuê hiểu rõ quyền lợi của mình mà còn là công cụ thiết yếu để họ tự bảo vệ trước những đòi hỏi không hợp lý từ phía chủ nhà, góp phần duy trì sự ổn định trong chi phí sinh hoạt hàng ngày.

Giới hạn tăng tiền thuê nhà: Miętpreisbremse là gì?

Một trong những biện pháp quan trọng nhất để kiềm chế sự tăng giá thuê nhà là Luật Phanh Giá Thuê (Mietpreisbremse). Được áp dụng lần đầu vào năm 2015 và đã được kéo dài hiệu lực đến năm 2029, luật này nhằm mục đích ngăn chặn tình trạng chủ nhà lợi dụng nhu cầu thuê nhà cao để đưa ra mức giá quá mức trong các thị trường nhà ở khan hiếm. Theo quy định của Mietpreisbremse, khi ký hợp đồng thuê mới, mức tiền thuê cơ bản (Nettokaltmiete, không bao gồm chi phí dịch vụ) không được vượt quá 10% so với mức giá thuê trung bình tại địa phương (ortsübliche Vergleichsmiete) đối với một căn hộ có cùng loại, kích thước, trang thiết bị và vị trí tương tự. Mức giá thuê trung bình này thường được xác định dựa trên bảng tổng hợp giá thuê địa phương (Mietspiegel).

Phạm vi áp dụng và các điều kiện

Điều quan trọng cần lưu ý là Mietpreisbremse không áp dụng trên toàn bộ nước Đức. Thay vào đó, nó chỉ có hiệu lực tại các bang hoặc thành phố được chính phủ bang xác định là "khu vực thị trường nhà ở căng thẳng" (angespannte Wohnungsmärkte). Các bang thường công bố danh sách những khu vực này dựa trên các tiêu chí như thiếu hụt nhà ở trầm trọng, tăng trưởng dân số nhanh chóng, áp lực lớn về giá thuê và thời gian trống của căn hộ thấp. Do đó, người thuê cần kiểm tra xem khu vực mình đang sinh sống hoặc dự định thuê có nằm trong danh sách áp dụng Mietpreisbremse hay không.

Những trường hợp ngoại lệ quan trọng

Trong khi Mietpreisbremse mang lại nhiều lợi ích cho người thuê, luật này vẫn có một số trường hợp ngoại lệ đáng chú ý mà người thuê cần biết:

Nhà xây mới: Các căn hộ được xây dựng và cho thuê lần đầu tiên sau ngày 1 tháng 10 năm 2014 không chịu sự điều chỉnh của Mietpreisbremse. Mục đích là để khuyến khích việc xây dựng nhà ở mới.
Cải tạo lớn: Nếu một căn hộ đã trải qua quá trình cải tạo, hiện đại hóa đáng kể (chi phí cải tạo chiếm ít nhất một phần ba chi phí xây dựng căn hộ mới tương đương), chủ nhà có thể yêu cầu mức thuê cao hơn. Tuy nhiên, mức tăng vẫn phải hợp lý và tương xứng với khoản đầu tư đã bỏ ra.
Giá thuê cũ đã cao: Nếu mức giá thuê đã được trả trước đó (bởi người thuê trước) đã vượt quá 10% so với giá thuê trung bình của địa phương, chủ nhà có thể tiếp tục áp dụng mức giá đó cho hợp đồng mới.
Căn hộ có nội thất: Đối với các căn hộ được cho thuê kèm nội thất, chủ nhà có thể tính thêm phụ phí cho việc sử dụng nội thất. Phụ phí này không nằm trong phần tiền thuê cơ bản và không bị giới hạn bởi Mietpreisbremse.

Quyền lợi của người thuê và các bước hành động

Nếu bạn nghi ngờ tiền thuê nhà của mình vượt quá giới hạn cho phép theo Mietpreisbremse, bạn có một số quyền lợi và các bước hành động có thể thực hiện:

Yêu cầu thông tin: Ngay sau khi ký hợp đồng, bạn có thể yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tin về tiền thuê mà người thuê trước đã trả, hoặc cơ sở tính toán mức thuê mới. Chủ nhà có nghĩa vụ cung cấp thông tin này.
Phản đối chính thức: Nếu sau khi nhận thông tin, bạn xác định rằng tiền thuê quá cao, bạn nên gửi văn bản phản đối chính thức cho chủ nhà, nêu rõ lý do bạn cho rằng tiền thuê vi phạm Mietpreisbremse. Việc phản đối phải được thực hiện bằng văn bản và có thể yêu cầu chi tiết pháp lý.
Tìm kiếm hỗ trợ pháp lý: Đây là bước quan trọng nhất. Hãy liên hệ với hiệp hội người thuê nhà địa phương (Mieterverein) hoặc một luật sư chuyên về luật thuê nhà. Họ có thể đánh giá trường hợp của bạn, giúp bạn soạn thảo các văn bản cần thiết và đại diện bạn trong các cuộc đàm phán hoặc thủ tục pháp lý. Các hiệp hội người thuê nhà thường cung cấp dịch vụ tư vấn với một khoản phí thành viên hàng năm.
Thu hồi tiền thuê quá hạn: Nếu việc phản đối thành công, bạn có quyền yêu cầu chủ nhà hoàn trả phần tiền thuê đã trả vượt quá giới hạn kể từ thời điểm bạn gửi thông báo phản đối chính thức.

Việc nắm giữ bằng chứng và tài liệu liên quan (hợp đồng thuê, thư từ với chủ nhà, biên lai thanh toán) là rất quan trọng cho quá trình này.

Các quy định bổ sung về tăng tiền thuê

Ngoài Mietpreisbremse, có các quy định khác về việc tăng tiền thuê mà người thuê cần biết:

Tăng tiền thuê theo mức thuê trung bình địa phương (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete): Chủ nhà có thể tăng tiền thuê lên mức trung bình của địa phương. Tuy nhiên, mức tăng này không được vượt quá 20% trong vòng ba năm (Kappungsgrenze), và ở một số khu vực thị trường căng thẳng, giới hạn này có thể giảm xuống 15%.
Tăng tiền thuê sau hiện đại hóa (Mieterhöhung nach Modernisierung): Chủ nhà được phép chuyển một phần chi phí hiện đại hóa vào tiền thuê, nhưng chỉ tối đa 8% chi phí hiện đại hóa mỗi năm và không được vượt quá 3 Euro/m2 trong vòng sáu năm (hoặc 2 Euro/m2 đối với tiền thuê ban đầu dưới 7 Euro/m2).
Hợp đồng thuê theo chỉ số (Indexmiete) hoặc thuê theo bậc (Staffelmiete): Đây là các loại hợp đồng mà việc tăng tiền thuê được quy định rõ ràng ngay từ đầu, dựa trên chỉ số giá tiêu dùng hoặc theo các bậc tăng cố định hàng năm.

Nguồn hỗ trợ cho người thuê

Để được hỗ trợ chuyên sâu và đáng tin cậy, người thuê nên tìm đến:

Mietervereine (Hiệp hội người thuê nhà): Tổ chức này cung cấp tư vấn pháp lý, giúp kiểm tra hợp đồng thuê, tính toán tiền thuê hợp lý và đại diện cho người thuê trong các tranh chấp.
Luật sư chuyên về luật thuê nhà (Fachanwalt für Mietrecht): Đối với các trường hợp phức tạp hơn hoặc khi cần đại diện tại tòa án.
Cơ quan quản lý nhà ở địa phương (Wohnungsamt): Có thể cung cấp thông tin về Mietspiegel và các quy định địa phương.

Việc chủ động tìm hiểu và tận dụng các nguồn hỗ trợ này là chìa khóa để người thuê tự tin bảo vệ quyền lợi của mình trong một thị trường nhà ở ngày càng phức tạp.