Chủ nhà hủy hợp đồng thuê nhà: Quyền phản đối chấm dứt hợp đồng của người thuê

Thời sự Đức 06 Tháng bẩy 2025

Khi chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, người thuê không phải lúc nào cũng trong thế bị động. Pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của cả hai bên, đặc biệt là quyền phản đối của người thuê trong những trường hợp nhất định. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng và sự ổn định cho người thuê trước những quyết định đột ngột.

Việc thuê nhà là một giao dịch dân sự phổ biến, được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của cả chủ nhà và người thuê. Tuy nhiên, không hiếm trường hợp chủ nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, gây ra không ít khó khăn cho người thuê. Trong những tình huống như vậy, việc hiểu rõ quyền phản đối chấm dứt hợp đồng là vô cùng quan trọng đối với người thuê.

Cơ sở pháp lý của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng thuê nhà về bản chất là một giao dịch dân sự, chịu sự điều chỉnh chủ yếu của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014. Theo đó, hợp đồng thuê nhà cần được lập thành văn bản. Đối với hợp đồng thuê nhà ở có thời hạn từ 06 tháng trở lên, pháp luật khuyến khích việc công chứng hoặc chứng thực để tăng tính pháp lý và ràng buộc. Nội dung của hợp đồng cần phải rõ ràng, bao gồm:

Thông tin các bên.
Thời hạn thuê.
Giá thuê và phương thức thanh toán.
Quyền và nghĩa vụ của chủ nhà.
Quyền và nghĩa vụ của người thuê.
Các điều khoản về chấm dứt hợp đồng, giải quyết tranh chấp.

Việc nắm vững các quy định này là nền tảng để người thuê có thể bảo vệ quyền lợi của mình khi xảy ra tranh chấp.

Các trường hợp chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng

Chủ nhà chỉ có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong một số trường hợp cụ thể được pháp luật cho phép hoặc theo thỏa thuận đã ghi trong hợp đồng. Các trường hợp phổ biến bao gồm:

Hợp đồng hết hạn và các bên không có nhu cầu gia hạn.
Người thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ đã cam kết, ví dụ: không trả tiền thuê nhà theo đúng hạn (thường là từ 03 tháng trở lên), sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận, tự ý sửa chữa hoặc phá hoại nhà, cho thuê lại nhà mà không được sự đồng ý của chủ nhà.
Chủ nhà có nhu cầu lấy lại nhà để ở, để bán hoặc để cải tạo, sửa chữa lớn mà không thể thực hiện khi có người thuê. Trong trường hợp này, chủ nhà thường phải thông báo trước cho người thuê một khoảng thời gian nhất định (thông thường là 30 ngày hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng).
Các trường hợp bất khả kháng khiến hợp đồng không thể tiếp tục thực hiện.

Điều quan trọng là chủ nhà phải tuân thủ đúng quy định về thời gian thông báo và lý do chấm dứt phải có căn cứ pháp lý hoặc hợp đồng.

Quyền phản đối chấm dứt hợp đồng của người thuê

Người thuê có quyền phản đối việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu nhận thấy việc chấm dứt đó không có căn cứ pháp lý, không đúng thỏa thuận trong hợp đồng, hoặc chủ nhà không tuân thủ đúng quy trình thông báo. Các lý do để người thuê có thể phản đối bao gồm:

Chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trong khi người thuê không có bất kỳ hành vi vi phạm nào.
Thời hạn hợp đồng vẫn còn hiệu lực và không có điều khoản cho phép chủ nhà đơn phương chấm dứt trước thời hạn trong trường hợp cụ thể đó.
Chủ nhà không thông báo trước cho người thuê theo thời hạn đã quy định trong hợp đồng hoặc theo pháp luật.
Lý do chủ nhà đưa ra để chấm dứt hợp đồng là không chính đáng hoặc không có thật.
Chủ nhà không bồi thường thiệt hại cho người thuê (nếu có) do việc chấm dứt hợp đồng trái pháp luật gây ra.

Việc phản đối cần được thực hiện một cách có căn cứ, rõ ràng và tuân thủ các bước pháp lý cần thiết.

Quy trình và thủ tục phản đối

Khi nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng từ chủ nhà, người thuê nên thực hiện các bước sau để bảo vệ quyền lợi của mình:

Kiểm tra tính hợp lệ của thông báo: Đảm bảo thông báo được gửi bằng văn bản, có chữ ký của chủ nhà, và nêu rõ lý do chấm dứt cùng thời hạn yêu cầu chuyển đi. So sánh với các điều khoản trong hợp đồng và quy định pháp luật.
Gửi văn bản phản đối: Trong trường hợp không đồng ý với việc chấm dứt hợp đồng, người thuê cần gửi một văn bản phản đối chính thức cho chủ nhà. Văn bản này cần nêu rõ lý do phản đối, viện dẫn các điều khoản hợp đồng hoặc quy định pháp luật làm căn cứ, và đề xuất mong muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc các giải pháp khác. Nên gửi qua thư bảo đảm hoặc có xác nhận đã nhận để có bằng chứng.
Thương lượng trực tiếp: Sau khi gửi văn bản phản đối, người thuê nên chủ động liên hệ để thương lượng trực tiếp với chủ nhà. Mục tiêu là tìm ra một giải pháp thỏa đáng cho cả hai bên, có thể là tiếp tục hợp đồng, hoặc chấm dứt hợp đồng với một khoản bồi thường hợp lý cho người thuê.
Tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý: Nếu thương lượng không thành công, người thuê nên tìm đến luật sư hoặc các tổ chức tư vấn pháp luật để được tư vấn chuyên sâu và hỗ trợ các bước tiếp theo.

Giải quyết tranh chấp và quyền lợi của người thuê

Nếu các bên không thể tự giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng, có thể áp dụng các hình thức giải quyết tranh chấp khác:

Hòa giải: Các bên có thể yêu cầu hòa giải tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương (ví dụ: ủy ban nhân dân cấp xã, phường). Hòa giải là một phương thức hiệu quả và ít tốn kém để giải quyết mâu thuẫn.
Khởi kiện tại tòa án: Nếu hòa giải không thành hoặc một trong các bên không muốn hòa giải, người thuê có quyền khởi kiện chủ nhà ra tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Tòa án sẽ xem xét các bằng chứng, điều khoản hợp đồng và quy định pháp luật để đưa ra phán quyết.

Trong quá trình giải quyết tranh chấp, quyền lợi của người thuê có thể bao gồm:

Yêu cầu chủ nhà tiếp tục thực hiện hợp đồng nếu việc chấm dứt là trái pháp luật.
Yêu cầu bồi thường thiệt hại do việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật gây ra (ví dụ: chi phí tìm nhà mới, chi phí vận chuyển, thiệt hại kinh doanh nếu là thuê mặt bằng kinh doanh).
Yêu cầu chủ nhà hoàn trả tiền đặt cọc và tiền thuê nhà đã trả trước (nếu có).

Những lưu ý quan trọng cho người thuê nhà

Để tự bảo vệ mình một cách tốt nhất, người thuê nhà cần lưu ý những điểm sau:

Luôn có hợp đồng thuê nhà bằng văn bản: Đảm bảo rằng hợp đồng được lập thành văn bản, có đầy đủ các điều khoản quan trọng và chữ ký của cả hai bên.
Đọc kỹ hợp đồng: Trước khi ký, hãy đọc và hiểu rõ tất cả các điều khoản, đặc biệt là điều khoản về thời hạn thuê, giá thuê, quyền và nghĩa vụ của các bên, và các điều kiện chấm dứt hợp đồng.
Lưu giữ bằng chứng: Giữ gìn tất cả các biên lai thanh toán tiền thuê, các thông báo, thư từ trao đổi với chủ nhà, hình ảnh hiện trạng nhà trước và sau khi thuê. Mọi giao tiếp quan trọng với chủ nhà nên được thực hiện bằng văn bản.
Tìm hiểu pháp luật: Nắm vững các quy định cơ bản của Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở liên quan đến hợp đồng thuê nhà.
Không tự ý rời khỏi nhà: Nếu chủ nhà yêu cầu chấm dứt hợp đồng trái phép, đừng tự ý rời khỏi nhà ngay lập tức. Hãy thực hiện các bước phản đối và tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Bằng cách nắm rõ quyền lợi của mình và tuân thủ các quy trình pháp lý, người thuê có thể tự tin hơn trong việc đối phó với tình huống chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng, bảo vệ sự ổn định và lợi ích cá nhân một cách hiệu quả.