Mua nhà đất ở Đức không chỉ dừng lại ở giá trị bất động sản mà còn bao gồm nhiều loại chi phí phát sinh khác. Việc hiểu rõ các khoản phí này là cực kỳ quan trọng để chuẩn bị tài chính và tránh những bất ngờ không mong muốn. Bài viết này sẽ đi sâu vào từng loại chi phí mà người mua cần chi trả khi sở hữu một bất động sản tại quốc gia châu Âu này, giúp bạn có cái nhìn toàn diện hơn về tổng số tiền cần đầu tư.
Khi quyết định đầu tư vào thị trường bất động sản sôi động của Đức, người mua cần nhận thức rõ rằng giá niêm yết của tài sản chỉ là một phần nhỏ trong tổng chi phí. Có nhiều khoản phí bắt buộc và không bắt buộc khác mà bạn cần tính toán cẩn thận để đảm bảo quá trình mua bán diễn ra suôn sẻ và minh bạch. Những chi phí này có thể cộng thêm từ 8% đến 15% vào giá mua ban đầu, tùy thuộc vào từng bang và các dịch vụ cụ thể mà bạn sử dụng.
Thuế chuyển nhượng đất đai (Grunderwerbsteuer)
Đây là một trong những khoản chi phí lớn nhất mà người mua phải chịu khi mua nhà đất ở Đức. Thuế chuyển nhượng đất đai là khoản thuế mà người mua phải nộp cho nhà nước khi quyền sở hữu bất động sản được chuyển giao. Mức thuế này không đồng nhất trên toàn quốc mà thay đổi tùy theo từng bang (Bundesland).
- Mức thuế dao động từ 3,5% đến 6,5% giá trị hợp đồng mua bán.
- Các bang có mức thuế thấp hơn bao gồm Bavaria (Bayern) và Saxony (Sachsen) thường ở mức 3,5%.
- Trong khi đó, các bang như Berlin, Brandenburg, North Rhine-Westphalia (Nordrhein-Westfalen) hay Schleswig-Holstein lại áp dụng mức cao hơn, có thể lên tới 6,5%.
Khoản thuế này thường phải được thanh toán trong vòng một tháng kể từ khi nhận được thông báo thuế từ cơ quan quản lý thuế địa phương. Giao dịch mua bán chỉ được hoàn tất và đăng ký vào sổ địa bạ (Grundbuch) sau khi khoản thuế này được thanh toán đầy đủ.
Phí công chứng và tòa án (Notar- und Gerichtskosten)
Việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là bắt buộc theo luật pháp Đức để đảm bảo tính hợp lệ của giao dịch và bảo vệ quyền lợi của cả bên mua lẫn bên bán. Công chứng viên sẽ soạn thảo hợp đồng, giải thích các điều khoản, và đảm bảo rằng tất cả các thủ tục pháp lý được tuân thủ. Ngoài ra, chi phí tòa án liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu mới vào sổ địa bạ cũng là một phần của khoản phí này.
- Thông thường, phí công chứng và tòa án dao động khoảng 1,5% đến 2,0% giá trị bất động sản.
- Trong đó, khoảng 1,0% đến 1,5% là phí công chứng, và khoảng 0,5% còn lại là phí tòa án để đăng ký vào sổ địa bạ.
- Đây là những khoản phí cố định, không thể thương lượng và phải được thanh toán ngay sau khi hợp đồng được ký kết.
Vai trò của công chứng viên là rất quan trọng, họ hoạt động như một bên trung lập để đảm bảo rằng mọi khía cạnh pháp lý của việc chuyển nhượng tài sản đều minh bạch và hợp pháp.
Phí môi giới bất động sản (Maklerprovision)
Nếu bạn mua bất động sản thông qua một nhà môi giới, bạn sẽ phải trả phí môi giới (còn gọi là hoa hồng môi giới). Quy định về việc ai trả phí này đã thay đổi vào năm 2020. Trước đây, ở một số bang, người mua phải trả toàn bộ hoặc phần lớn phí môi giới. Tuy nhiên, theo luật mới, phí môi giới phải được chia sẻ công bằng giữa người mua và người bán, hoặc người mua chỉ phải trả phần phí của mình nếu người bán đã trả ít nhất một nửa.
- Mức phí môi giới thường dao động từ 3,57% đến 7,14% giá trị bất động sản (đã bao gồm VAT 19%).
- Mức này cũng có thể khác nhau tùy theo bang và thỏa thuận riêng giữa các bên. Ví dụ, ở Berlin và Hamburg, người mua và người bán thường chia đều phí môi giới.
- Điều quan trọng là phải làm rõ ngay từ đầu trong hợp đồng môi giới về tổng mức phí và trách nhiệm chi trả của mỗi bên.
Trong trường hợp giao dịch không có môi giới (ví dụ, mua trực tiếp từ chủ sở hữu), khoản phí này sẽ không phát sinh, giúp người mua tiết kiệm được một khoản đáng kể.
Các chi phí phát sinh khác
Ngoài các khoản phí bắt buộc trên, người mua có thể phải đối mặt với một số chi phí phát sinh khác tùy thuộc vào tình hình cụ thể và nhu cầu cá nhân.
Phí đăng ký thế chấp (Grundschuldeintragung): Nếu bạn vay tiền ngân hàng để mua nhà, ngân hàng sẽ yêu cầu đăng ký quyền thế chấp tài sản vào sổ địa bạ để đảm bảo khoản vay. Chi phí này thường là một phần của phí tòa án và công chứng, khoảng 0,2% đến 0,5% giá trị khoản vay được đăng ký.
Chi phí thẩm định giá: Trong một số trường hợp, ngân hàng hoặc người mua có thể yêu cầu một cuộc thẩm định giá độc lập cho bất động sản. Chi phí này có thể từ vài trăm đến vài nghìn euro, tùy thuộc vào quy mô và độ phức tạp của tài sản.
Chi phí luật sư hoặc cố vấn tài chính: Mặc dù công chứng viên đã đảm bảo khía cạnh pháp lý, một số người mua vẫn muốn thuê luật sư riêng hoặc cố vấn tài chính để xem xét hợp đồng và tư vấn thêm, đặc biệt đối với các giao dịch phức tạp hoặc người mua không nói tiếng Đức.
Chi phí sửa chữa hoặc cải tạo: Sau khi mua, bạn có thể phải chi tiền cho việc sửa chữa, cải tạo hoặc trang trí lại căn nhà theo ý muốn. Đây là một khoản chi phí cần được tính toán kỹ lưỡng, đặc biệt nếu bạn mua một bất động sản cũ.
Chi phí chuyển nhà và lắp đặt: Đừng quên tính đến chi phí cho việc đóng gói, vận chuyển đồ đạc và lắp đặt các tiện ích như điện, nước, internet sau khi chuyển đến nhà mới.
Việc nắm rõ và tính toán cẩn thận tất cả các khoản chi phí liên quan đến việc mua bán nhà đất ở Đức sẽ giúp bạn chuẩn bị tài chính tốt hơn, tránh được những rủi ro không đáng có và đảm bảo quá trình sở hữu bất động sản diễn ra một cách thuận lợi và hiệu quả nhất.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC