Tại Đức, tình huống chủ nhà yêu cầu lấy lại căn hộ để tự sử dụng (Eigenbedarf) hoặc để cải tạo là một vấn đề thường gặp, gây lo lắng cho nhiều người thuê.
Tuy nhiên, luật pháp nước Đức có những quy định chặt chẽ nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê, cho phép họ có cơ sở để phản đối trong nhiều trường hợp.
Khi chủ nhà yêu cầu tự sử dụng căn hộ (Eigenbedarf)
Thuật ngữ "Eigenbedarf" trong luật thuê nhà của Đức đề cập đến việc chủ nhà muốn lấy lại căn hộ cho mục đích sử dụng cá nhân. Điều này có thể bao gồm việc chủ nhà muốn tự dọn vào ở, để cho con cái, cha mẹ, hoặc các thành viên gia đình thân cận khác sử dụng. Đây là một lý do hợp pháp mà chủ nhà có thể viện dẫn để chấm dứt hợp đồng thuê, song không phải lúc nào cũng được chấp nhận một cách dễ dàng.
Điều quan trọng là lý do đòi lại nhà phải có cơ sở vững chắc và chân thực, được chứng minh rõ ràng. Một yêu cầu chung chung như "muốn sống gần công viên hơn" hoặc "cần một không gian rộng hơn mà không có kế hoạch cụ thể" sẽ không được xem là chính đáng trước pháp luật. Tòa án Đức sẽ xem xét từng trường hợp cụ thể để đảm bảo rằng yêu cầu của chủ nhà là hợp pháp và không nhằm mục đích trục lợi hay né tránh các quy định bảo vệ người thuê.
Người thuê có quyền phản đối quyết định chấm dứt hợp đồng vì Eigenbedarf nếu việc chuyển đi gây ra "khó khăn không thể chấp nhận được" cho họ. Những khó khăn này có thể bao gồm tình trạng sức khỏe nghiêm trọng, tuổi tác cao, hoặc tình trạng khuyết tật. Ngoài ra, việc thiếu khả năng tìm được nhà ở thay thế phù hợp trong khu vực với giá cả phải chăng cũng là một yếu tố được cân nhắc. Trong những trường hợp này, tòa án sẽ cân nhắc giữa lợi ích chính đáng của chủ nhà và khó khăn của người thuê để đưa ra phán quyết cuối cùng, đôi khi dẫn đến việc gia hạn thời gian thuê hoặc hủy bỏ yêu cầu của chủ nhà.
Quyền của người thuê nhà khi chủ nhà muốn cải tạo
Ngoài Eigenbedarf, chủ nhà cũng có thể muốn chấm dứt hợp đồng thuê để tiến hành cải tạo hoặc sửa chữa lớn căn hộ, thường được gọi là "Modernisierung". Mặc dù việc cải tạo có thể nâng cao giá trị và chất lượng sống của căn hộ, người thuê vẫn có những quyền lợi nhất định. Họ có thể phản đối một số loại cải tạo cụ thể hoặc đòi bồi thường nếu việc cải tạo gây ảnh hưởng đáng kể đến cuộc sống hàng ngày.
Luật pháp Đức phân biệt rõ ràng giữa sửa chữa bảo trì cần thiết và các dự án cải tạo nâng cấp. Chủ nhà có quyền thực hiện các sửa chữa bảo trì mà không cần sự đồng ý của người thuê, nhưng phải thông báo trước một cách hợp lý và giảm thiểu sự phiền toái. Đối với các dự án cải tạo lớn hơn nhằm mục đích nâng cao giá trị, tiện nghi hoặc tiết kiệm năng lượng, chủ nhà phải thông báo chi tiết cho người thuê ít nhất ba tháng trước khi bắt đầu công việc.
Trong thông báo này, chủ nhà cần nêu rõ tính chất, phạm vi, thời gian dự kiến của việc cải tạo, và quan trọng nhất là tác động ước tính đến tiền thuê nhà sau khi hoàn thành. Người thuê có thể phản đối việc cải tạo nếu nó gây ra "khó khăn không thể chấp nhận được", tương tự như trường hợp Eigenbedarf. Những khó khăn này có thể liên quan đến các yếu tố cá nhân như sức khỏe, tuổi tác, hoặc khuyết tật. Việc cải tạo chỉ nhằm mục đích tăng tiền thuê một cách quá đáng mà không mang lại lợi ích thực sự cho căn hộ cũng có thể là lý do để phản đối. Trong trường hợp này, người thuê nên tìm kiếm lời khuyên pháp lý và nộp đơn phản đối bằng văn bản trong vòng một tháng sau khi nhận được thông báo cải tạo để bảo vệ quyền lợi của mình.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC