Khi mua nhà tại Đức, một hợp đồng công chứng vẫn có thể chưa phải là bước cuối cùng do sự tồn tại của quyền mua trước hay Vorkaufsrecht. Hiểu rõ về quyền lợi pháp lý này là yếu tố quan trọng để bảo vệ lợi ích cho cả người mua và người bán.
Vorkaufsrecht là gì và tại sao nó quan trọng?
Quyền mua trước, hay Vorkaufsrecht trong tiếng Đức, là quyền pháp lý cho phép một bên thứ ba (người thụ hưởng) được ưu tiên mua một bất động sản với các điều khoản và điều kiện giống hệt như đã được thỏa thuận trong hợp đồng mua bán giữa chủ sở hữu và một người mua khác. Điều này có nghĩa là ngay cả khi bạn đã ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, giao dịch vẫn có thể không thành công nếu người thụ hưởng quyết định thực hiện quyền của mình. Quy định này tồn tại nhằm phục vụ các mục đích công cộng hoặc để thực thi các thỏa thuận tư nhân trước đó.
Các loại quyền mua trước phổ biến
Tại Đức, có ba loại Vorkaufsrecht chính mà người mua và bán bất động sản cần lưu ý:
- Quyền mua trước của chính quyền địa phương (öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht): Đây là loại phổ biến nhất, cho phép các thành phố hoặc xã (Gemeinde) mua lại đất đai để phục vụ các mục đích quy hoạch đô thị, chẳng hạn như xây dựng công trình công cộng hoặc nhà ở xã hội.
- Quyền mua trước theo thỏa thuận (schuldrechtliches Vorkaufsrecht): Loại quyền này phát sinh từ một hợp đồng tư nhân, ví dụ như giữa những người thuê nhà và chủ nhà. Nó chỉ ràng buộc các bên trong hợp đồng và nếu bị vi phạm, bên thụ hưởng chỉ có thể đòi bồi thường thiệt hại.
- Quyền mua trước thực tế (dingliches Vorkaufsrecht): Đây là hình thức mạnh nhất, được đăng ký trực tiếp trong sổ đỏ (Grundbuch) của bất động sản. Quyền này gắn liền với tài sản và có hiệu lực đối với mọi chủ sở hữu trong tương lai.
Quy trình thực hiện Vorkaufsrecht diễn ra như thế nào?
Quy trình này được các công chứng viên (Notar) giám sát chặt chẽ để đảm bảo tính pháp lý. Sau khi người bán và người mua ký hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ phải thông báo cho bên có quyền mua trước, thường là chính quyền thành phố.
Bên thụ hưởng sau đó có một khoảng thời gian nhất định, thường là hai tháng, để quyết định có thực hiện quyền của mình hay không. Nếu họ quyết định mua, họ sẽ bước vào hợp đồng với các điều kiện y hệt người mua ban đầu, và hợp đồng của người mua ban đầu sẽ bị vô hiệu.
Nếu bên thụ hưởng từ chối hoặc không phản hồi trong thời hạn, họ sẽ cấp một văn bản gọi là "giấy chứng nhận không thực hiện quyền" (Negativzeugnis). Giấy chứng nhận này là điều kiện bắt buộc để người mua được đăng ký tên vào sổ đỏ và chính thức hoàn tất giao dịch.
Làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của bạn?
Đối với người mua, điều quan trọng là phải làm việc chặt chẽ với công chứng viên. Công chứng viên sẽ kiểm tra sổ đỏ và xác định các bên có khả năng nắm giữ quyền mua trước để gửi thông báo kịp thời.
Người mua nên hiểu rằng giao dịch chỉ thực sự an toàn sau khi đã nhận được Negativzeugnis. Trong thời gian chờ đợi, không nên thực hiện các khoản thanh toán lớn ngoài những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Đối với người bán, quy trình này chủ yếu do công chứng viên xử lý. Việc cung cấp đầy đủ thông tin và minh bạch ngay từ đầu sẽ giúp quá trình diễn ra suôn sẻ và tránh những chậm trễ không đáng có.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC