Giá thuê nhà cao bất hợp lý là một vấn đề gây áp lực cho nhiều người ở Đức. Bài viết này giải thích hai khái niệm pháp lý quan trọng là Mietwucher và Mietpreisüberhöhung, đồng thời hướng dẫn các bước để người thuê nhà bảo vệ quyền lợi của mình.
Hiểu đúng về giá thuê cắt cổ (Mietwucher)
Tại Đức, việc chủ nhà lợi dụng tình thế khó khăn của người thuê để đòi giá quá cao không chỉ là hành vi vô đạo đức mà còn có thể là một tội hình sự. Khái niệm này được định nghĩa trong luật hình sự Đức là Mietwucher (giá thuê cắt cổ) theo điều § 291 của Bộ luật Hình sự (StGB). Để được coi là Mietwucher, hai điều kiện phải được đáp ứng đồng thời.
Thứ nhất, chủ nhà phải khai thác một tình huống khó khăn của người thuê, chẳng hạn như tình trạng thiếu nhà ở nghiêm trọng hoặc một hoàn cảnh cá nhân cấp bách. Thứ hai, giá thuê phải cao hơn ít nhất 50% so với mức giá thuê tham chiếu tại địa phương (ortsübliche Vergleichsmiete). Khi cả hai yếu tố này được chứng minh, chủ nhà có thể phải đối mặt với các hình phạt nghiêm khắc, bao gồm cả phạt tù.
Phân biệt với giá thuê quá cao (Mietpreisüberhöhung)
Một khái niệm khác thường bị nhầm lẫn là Mietpreisüberhöhung (giá thuê quá cao), được quy định trong điều § 5 của Đạo luật về Vi phạm Kinh tế (WiStG). Đây là một vi phạm hành chính, không phải tội hình sự, và có mức độ yêu cầu thấp hơn để chứng minh. Hành vi này xảy ra khi chủ nhà lợi dụng tình trạng khan hiếm nhà ở nói chung để đặt ra mức giá thuê cao hơn 20% so với mức tham chiếu tại địa phương.
Sự khác biệt chính nằm ở chỗ Mietpreisüberhöhung không yêu cầu chủ nhà phải khai thác một tình huống khó khăn cá nhân cụ thể của người thuê. Chỉ cần có sự tồn tại của một thị trường nhà ở eo hẹp và mức giá vượt ngưỡng 20% là đủ để cấu thành vi phạm. Hình phạt cho hành vi này thường là phạt tiền hành chính.
Làm thế nào để xác định giá thuê tham chiếu tại địa phương?
Cơ sở để xác định cả hai hành vi trên là mức giá thuê tham chiếu tại địa phương, hay còn gọi là Mietspiegel. Đây là một bảng thống kê giá thuê trung bình cho các loại căn hộ khác nhau trong một thành phố hoặc khu vực, dựa trên vị trí, diện tích, năm xây dựng và trang thiết bị. Hầu hết các thành phố lớn ở Đức đều công bố Mietspiegel để đảm bảo tính minh bạch.
Người thuê nhà có thể truy cập Mietspiegel trên trang web của thành phố hoặc mua một bản in. Nếu địa phương không có Mietspiegel, có thể xác định giá tham chiếu bằng cách so sánh với ít nhất ba căn hộ tương tự trong khu vực hoặc thông qua ý kiến giám định của chuyên gia.
Các bước người thuê nhà cần làm
Nếu nghi ngờ mình đang phải trả giá thuê quá cao, người thuê nhà nên hành động một cách có hệ thống. Bước đầu tiên là kiểm tra hợp đồng thuê nhà và so sánh giá thuê với Mietspiegel hiện hành. Việc này sẽ cung cấp một bằng chứng ban đầu quan trọng.
Tiếp theo, hãy tìm kiếm sự tư vấn chuyên nghiệp từ hiệp hội bảo vệ người thuê nhà (Mieterverein) hoặc một luật sư chuyên về luật nhà ở. Họ có thể đánh giá chính xác tình hình và đề xuất các bước đi tiếp theo. Thông thường, bước kế tiếp là gửi một văn bản chính thức (Rüge) cho chủ nhà, yêu cầu giảm giá thuê và hoàn trả phần tiền đã trả thừa.
Trong nhiều trường hợp, việc chứng minh được giá thuê quá cao có thể dẫn đến việc điều chỉnh lại hợp đồng và bảo vệ quyền lợi tài chính lâu dài cho người thuê. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật là công cụ mạnh mẽ nhất để chống lại các hành vi cho thuê không công bằng trên thị trường nhà ở Đức.
© 2025 | Tạp chí NƯỚC ĐỨC